Wie wird der Wert einer Hotelimmobilie ermittelt?

Wie wird der Wert einer Hotelimmobilie ermittelt?

„Schwierig, emotional und oft enttäuschend“

In der Regel wird der Hotelwert ermittelt, wenn eine Hotelverkauf bzw. die Unternehmensnachfolge ansteht. Ebenfalls benötigt man den Hotelwert bei der Suche eines neuen Hotelbetreibers oder Hotelinvestments.

Das Ergebnis einer korrekten Wertermittlung der Hotelimmobilie ist für den Eigentümer oft unbefriedigend. Aufgrund seiner oft jahrzehntelangen Aufbau- und Entwicklungsarbeit von der Gründung des Betriebes bis zum möglichen Verkauf ist dieses eine sehr emotionale Angelegenheit, wodurch der Verkäufer im Vorwege nicht selten ein subjektives und verzerrtes Bild von dem Wert seiner Immobilie hat. Gerne zieht der Verkäufer im Vorwege aus der Vielzahl der möglichen Wertansätze (Bilanzwert, Versicherungswert, Schätzwert, Sachwert, Zimmerrate…) den besten dieser Werte in Betracht, da dieser sein Vermögen am positivsten darstellt.

Mit welcher Methode wird nun also der aktuelle Verkehrs- bzw. Marktwert der Hotelimmobilie berechnet?

Ausschlaggebend für die Berechnung eines korrekten Verkehrswerts ist der wirtschaftliche Erfolg, d.h. da weder der Buchwert, noch der Wiederbeschaffungswert oder der Substanzwert etwas über den wirtschaftlichen Erfolg aussagen, wird der korrekte Verkehrswert mit Hilfe der Ertragswertmethode ermittelt. Kurz gesagt gilt der einfache Satz: „Der (zukünftige) Erfolg verleiht der Substanz Ihren Wert!“

Aufgrund der Tatsache, dass dieser Wert von vielen Parametern, wie auch der Kompetenz des aktuellen Eigentümers bestimmt wird, ist die korrekte Wertermittlung durch branchenfremde Gutachter oder Bausachverständige nahe zu unmöglich.

Vertiefte Kenntnis des Hotelmarktes ist unerlässlich!

Für die korrekte Wertermittlung reicht es eben nicht, die Ergebnisse der Vergangenheit zu betrachten und für die Zukunft fortzuschreiben oder vermeintlich allgemeingültige Kennzahlen aus Hotelbetriebsvergleichen über Verkehrswertermittlung heranzuziehen.

Es müssen immer die nachhaltig erzielbaren Erträge für das konkrete Objekt individuell berechnet bzw. eingeschätzt werden. Wichtig sind dabei Punkte wie Standort, Markt- und Wettbewerbsanalyse, Betriebsart und -kategorie. Kostenseitig schlägt die Qualität der Gebäudesubstanz zu buche. Mängel in der Funktionalität, Renovierungsstau oder veraltete Energiesysteme sorgen in der Zukunft für höhere Kosten, mindern so die Wirtschaftlichkeit und reduzieren den Ertragswert.

Hotelimmobilie ermittelt

Der errechnete Ertragswert stellt unter wirtschaftlich rationellen Gesichtspunkten den angemessenen Verkaufspries des Objektes dar. In der Praxis dient der Ertragswert daher immer als Verhandlungsbasis für den möglichen Verkaufspreis, wobei der endgültige Verkaufspreis in der Praxis regelmäßig von dem Ertragswert abweicht.

Gründe für höhere Verkaufserlöse sind u.a. Hochkonjunktur, optimistische Stimmungslage, Liebhaberpotentiale oder ein niedriges Zinsniveau. Für ältere Betriebe mit Renovierungsstau in Randlagen ist es hingegen nahezu unmöglich, überhaupt Kaufinteressenten zu finden.

  • Warum sollte ich mein Hotel nicht selbst bewerten?

Nur eine neutrale, fachmännische und professionelle Hotelbewertung durch einen FachgutachterIN ist zielführend, um nicht unnötig Zeit und Geld zu verlieren.

  • Was ist der Buchwert der Immobilie?

Der Buchwert ist der zum jeweiligen Zeitpunkt der in der Bilanz ausgewiesene Buchwert und entspricht den Herstellungskosten  abzgl. der bisherigen Abschreibungen. Als möglicher Verkaufspreis dient dieser Wert nicht.

  • Was ist der Sach- oder Substanzwert der Immobilie?

Der Substanzwert einer Hotelimmobilie bezieht sich auf die Bruttogeschossfläche der Immobilie sowie der zur Verfügung stehenden Grundfläche. Der Substanzwert ist im Bereich der Hotellerie kein realistischer Verkaufspreis.

  • Was ist der Wiederbeschaffungswert der Immobilie?

Dieser Wert entspricht der Höhe, zu dem die Gegenstände des Anlage- und Umlaufvermögens wieder beschafft werden können. Dieser Wert dient hauptsächlich der Versicherung und ist ebenfalls kein möglicher Verkaufspreis.

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Dann melden Sie sich bei den Spezialisten von Cordes & Rieger telefonisch unter 0431-533 233-0 oder per Mail an info@cordes-rieger.de